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昆明市住房和城乡建设局关于对政协第十三届昆明市委员会第二次会议第132022号提案的答复

发布时间:2018-09-25 13:06:39 信息来源:昆明市住房和城乡建设局政策法规处

昆明市住房和城乡建设局

关于对政协第十三届昆明市委员会第二次会议第132022号提案的答复


民建昆明市委:

你委在政协第十三届昆明市委员会第二次会议上提出的《关于加强对住宅专项维修资金监管的建议》(第132022号),被列为重点提案,交由我局办理,我局领导高度重视,要求相关处室组织人员对建议中反映的情况进行了深入调查和认真研究,现将办理情况答复如下:

一、基本情况

住宅专项维修资金(以下简称“维修资金”),是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内住宅专项维修资金的指导和监督工作。

(一)我市的管理模式

根据《昆明市人民政府关于印发〈昆明市市与四区政府城市管理职能权限责任调整方案(试行)〉的通知》(昆政通〔2004〕21号)、《昆明市房产管理局关于市县物业管理工作职责调整意见的通知》(昆房〔2005〕275号),自2004年起,我市物业管理实行属地化管理,区级住建部门负责辖区内物业管理具体事务、商品房住宅专项维修资金归集、使用、审核等工作;市级住建部门负责拟定物业管理地方性法规、政府规章、行业标准、服务导则和发展规划,对行业进行指导、协调服务等。

市公积金管理中心负责房改房、售后公房维修基金政策制定、归集、使用、审核等相关工作。

(二)交存标准

2008年9月昆明市房产管理局转发《昆明市财政局转发省非税收入管理局关于发布云南省住宅专项维修资金专用收据样式的通知》,规范维修资金收取票据的监督管理工作,并按属地管理原则,由各县(市)区住建部门统一领取并开据使用。

2010年7月我局印发《关于调整住宅专项维修资金交存标准的通知》(昆建通〔2010〕307号),首期每平方米维修资金交存标准,即多层住宅以及低层住宅、别墅、小区内非住宅,按每平方米66元的标准交存;高层住宅(含带电梯的多层)按每平方米90元的标准交存;凡收取维修资金的单位,应出具省财政厅统一监制的维修资金专用票据。

(三)银行专户

目前,我市18个县(市)区、国家、省级开发(度假)区住房城乡建设局,均设立了维修资金管理银行专户,并实现维修资金属地归集、存储、使用、审核管理。目前,全市专户管理银行共有8个:分别为建设银行、农业银行、富滇银行、农村信用社、中国银行、中信银行、交通银行、平安银行。

二、提案建议办理情况

(一)推进信息化管理

自2016年7月起,五个主城区和十三个县区逐步推进使用昆明市住宅专项维修资金管理信息系统,目前,五华、官渡、西山、呈贡、度假、嵩明、安宁、石林已使用住宅专项维修资金管理系统,其他县区也在逐步推进系统管理。依托科技平台对维修资金进行管理,管理系统实行市级指导、区级负责建账、存储、审核使用。

(二)加大法律法规宣传力度,提高业主知情权和保护自身合法权益意识

为更好的将物业管理、维修资金法律常识进行普及宣传,提高业主、业主委员会、物业服务企业法律意识,我局配合市普法办,编写《昆明市物业管理办法》知识问答;2017年委托市物业管理行业协会,在主城五区、安宁、嵩明等县区组织法律法规宣讲培训会10余次,培训约1400人次,2018年宣讲培训工作仍在有序开展;2015年以来共印制11500余册《物业管理法律法规宣传册》在各县(市)区进行发放,涵盖《物权法》(节选)、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》、《业主大会和业主委员会指导规则》、《昆明市物业管理办法》等内容。通过宣传培训让更多的群众知晓相关政策、法律依据。提高业主保护自身合法权益的意识。

(三)规范维修资金交存工作

2017年8月我局印发《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》(昆建通〔2017〕552号)规定,自2017年9月1日起,我市维修资金交存方式规范为由房屋买受人或其委托的第三人自行交存至各辖区住房城乡建设局确定的专户银行,开发建设单位及其他单位不得代收。未交存维修资金的,开发建设单位不得为房屋买受人办理房屋交付手续。目前,这一工作正有序推进,各辖区住房城乡建设局继续加大监管力度,按《通知》要求全面规范交存工作。

(四)规范维修资金使用流程

根据建设部和财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》,各县(市)区住建部门主要按以下程序审核拨付维修资金。

1.由物业项目服务企业或业主委员会提出大修、中修、更新、改造的方案建议。维修方案(包括维修项目、费用、维修施工单位、监督验收等)按规定征求专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主意见同意后,报物业项目所在地住建部门;

2.物业项目所在地住建部门核对维修方案、业主同意使用情况,在物业项目内粘贴公示;

3.公示审核通过后,按维修方案进行施工维修,按进度拨付工程款,工程完成验收合格后,剩余10%左右费用作为工程质量保证金,质保期满后支付施工单位。

根据与其它城市工作对接及调研情况,维修资金使用率普遍不高是共性现象,归其原因主要有三:一是维修资金应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后才能使用,部分业主参与公共事务的积极性不高,表决无法达到法定人数不能使用;二是涉及业主较多时,部分房屋因出租或无人居住,寻找业主表决费时、费力,无法达到预期效果,周期长,无法形成统一意见;三是部分业主无法就利益问题达成共识,不同意动用维修资金。

(五)开展维修资金催交、追缴工作情况

根据《省建设厅 省财政厅<关于切实加强住宅共用部位公用设施设备维修资金管理的通知>》(云建房〔2006〕318号)要求由房地产开发企业履行代收维修资金的职责和义务,在为购房者办理产权登记手续时,房地产开发企业必须全额将购房者交纳的维修资金移交到房地产行政管理部门。多年来,我局一直高度重视未移交维修资金的清理、追缴工作。2013年以来,我局2013年印发《关于对拖欠住宅专项维修资金行为进行全面清理的通知》(昆建通〔2013〕198号)、2016年印发《关于启用昆明市住宅专项维修资金管理系统的通知》(昆建通〔2016〕160号)、2017年印发《关于规范住宅专项维修资金交存工作的通知》(昆建通〔2017〕552号)、2018年印发《关于加强住宅专项维修资金监管工作的通知》(昆建通〔2018〕381号)等文件,要求各辖区住建部门进一步加大催交、追缴、移交工作力度,指导各辖区住建部门通过向代收的房地产开发企业印发移交通知、上门催交、督促移交等方式对已代收未移交的维修资金进行通力追缴,各区在追缴移交工作均取得较大成效。

(六)坚持问题导向,持续用力加大催交追缴工作力度

在7月23日调研面商会后,针对政协委员提出的各区应交数额不清、移交追缴数额还有差距等问题,我局立即行动,针对问题开展工作,立即动员安排部署主城五区催交追缴工作,深入一线进行指导追缴工作、了解追缴工作中的难点问题,在此基础上,我局代拟了《关于开展住宅专项维修资金催交追缴工作的通知》,将以市政府名义印发,安排部署催交追缴工作。一是通过明确责任主体,压实追缴工作责任。把各县(市)区人民政府、国家、省级开发(度假)区管委会明确为维修资金催交追缴工作的监督管理主体,由县(市)区政府统筹各方力量,建立相关部门联络对接机制,共同研究制定追缴工作方案,督促催交追缴工作的实施。二是加强组织领导,调度相关部门积极配合,形成追缴合力。通知明确各县(市)区主要领导要亲自抓,住建、财政、审计、城管、工商、国土、税务、公安等多个部门参与工作,调度各方力量形成合力开展追缴工作。三是多种措施并用,提升追缴效果。对未按照规定时限移交维修资金的房地产开发商和代收主体,通知要求各县(市)区催交追缴工作领导小组要通过联席会议制定追缴措施,通过下发追缴通知、联合谈约追缴对象、告知违法责任、后果,暂停办理相关证照、不予通过年检、开展税务检查等多种形式、多种措施,让追缴对象及时移交代收的维修资金。对维修资金追缴工作中失信的企业记入不良信用记录,纳入诚信体系管理黑名单;情节严重的,按照司法程序依法追缴;构成犯罪的,依法追究刑事责任。四是提炼总结追缴经验,交流推广运用。追缴工作中要认真总结取得的成绩和存在的不足,发现掌握工作中的有效做法和亮点,提炼形成可复制可推广的经验,充分发挥典型引路的示范作用,实现以点带面、重点突破、整体推进。此项工作全面铺开后,我局将及时对各县(市)区住建局开展工作情况进行督促指导,确保追缴工作取得实效。

三、下一步工作

(一)继续加强对县(市)区住建部门业务指导,强化维修资金监管工作

进一步完善维修资金归集、存储、使用等环节的管理工作,指导、督促各辖区住建局规范各个环节工作流程,细化方案,简化不必要的审批使用流程,提高维修资金使用效率。严格按照《云南省住房和城乡建设厅关于进一步加强全省住宅专项维修资金监管工作的通知》(云建房〔2018〕250号)要求,切实加强修资金的监管工作,发挥好维修资金的作用。 

(二)促推出台《昆明市住宅专项维修资金管理办法》

根据我市立法计划,今年我局完成调研立法程序。按相关程序将《昆明市住宅专项维修资金管理办法》列入我市立法计划,按法定流程开展立法工作,尽快出台《昆明市住宅专项维修资金管理办法》。目前,我局已草拟《昆明市住宅专项维修资金管理办法》(征求意见稿),已对各县(市)区开展了第一次征求意见,我们将按立法流程开展好后续工作。

(三)继续加大维修资金相关政策、法规的宣传力度

提高业主知情权和保护自身合法权益意识。在我局门户网站上加大宣传比重,通过政务微博、微信公众号将《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规进行宣传。后续还将指导县(市)区住建局通过张贴交存标准、申请使用流程、公示制度等多种方式加大宣传力度,提高业主对维修资金功能性质的知晓率,正确引导业主、业主委员会、物业服务企业按使用流程申请使用维修资金。

(四)继续深入做好催交追缴工作

对已代收未移交维修资金的开发建设单位及其它代收主体进行列表挂单开展追缴工作。高度重视业主投诉反馈问题,紧紧盯住重点企业、重点人员、重点小区及时开展工作,形成攻坚问题清单,指导县(市)区住建部门联合多部门开展追缴行动。加大执法力度,严查挪用违法行为,切实解决我市维修资金占用、挪用、未移交问题。

住宅专项维修资金是一个涉及面广、影响面大的问题,如何管理好、使用好这笔房屋的“养老金”,一直是我们着力解决的问题,衷心感谢你委提出的宝贵建议,我局将深入学习并进一步压实责任,加强监督管理,全面规范交存工作,提高使用率和使用效率。在您们的支持和推动下,相信我市维修资金的监督管理工作一定会更上一个台阶,城市管理建设会取得更大进步!

再次感谢你委对我局工作的关心、理解和支持!


联系人及电话:周高辉 63137312




昆明市住房和城乡建设局

2018年9月13日


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